談‧中國:深圳房產最新略影



  • ⼀線城市核⼼區域及中⾼端市場,需求依然旺盛
  • 推出穩定房市措施的預期溢增
  • 國有企業相信將在這次市場整合中脫穎而出

⼤灣區的經濟活動⽬前較為緩慢。 在炎熱的氣溫影響下,居⺠⽐較喜歡留在空調商場裡,或者待下午 4 時後才外出,以避酷熱天氣。 深圳的新盤和⼆⼿房產市場在6⽉和7⽉的成交量均⾮常有限。 雖然新盤市場表現優於⼆⼿房產市場,但6⽉份整體成交量較上⽉仍錄得8%跌幅,屬兩年低位。 除福⽥區和南⼭區外,其他地區的平均成交價均低於政府指導價的10-15%。

雖然現時市況低迷,但仍可察覺到⼀些新變化:

  1. 福⽥⾹蜜湖區⼀個住宅項⽬,單套間價格從1200萬⼈⺠幣起,於開盤⾸⽇全部售罄。 該住宅項⽬地理位置優越,加上受政府的價格上限影響,其價格⽐周邊⼆⼿房產低20%。
  2. 前海桂灣區另⼀新建項⽬,在開盤當天售出95%的單位,單⽇銷售額超100億元。 該項⽬提供的單套間,價格從900萬⼈⺠幣起。
  3. ⼀個福⽥⾹蜜湖⼆⼿盤以低於市場8%的1300萬⼈⺠幣,吸引眾多買家,在放盤⼀個⽉內成交。 這是由於該物業位於深圳豪華住宅區,並擁有良好的學校網絡。


我們的觀點
在⼀線城市,特別是核⼼區和中⾼端市場,⽤⼾對房產需求依然強勁。我們最近看到的低交易量,並不是因為購買⼒下降,⽽是由政府的購房和貸款限制等多種原因,造成整體流動性偏低。

七⽉份,中央政治局會議聲明中省略了「房住不炒」的措辭,令市場對即將有更多⽀持性措施出台的預期增加。在政府⽀持下,中國的房地產市場應該會逐漸穩定和恢復。然⽽,投資者不應期望出現V型復甦,因為我們也應該意識到以下情況:

  1. 最近政府⽀持措施仍然零散,不同省份/地區有不同的政策,現在斷⾔整個⾏業的好轉可能為時過早。
  2. 需要時間讓購房者對⺠企(POEs)重拾信⼼。總體⽽⾔,⺠企的資產負債表仍然疲弱,有可能需要較長時間才能重整他們的正⾯現⾦流周期。
  3. 鑒於國企(SOEs)的資⾦來源較穩定,它們因此能取得⼟地儲備,繼⽽在未來1-2年的合同銷售中佔據主導地位。

我們將繼續密切留意中國的政策和房地產⾛勢,並維持我們的觀點,認為國企最終將在這場市場整合中脫穎⽽出。