談‧中國:中國的房地產市場呈現分化



  • 中國房地產市場表現分化
  • 部份城市開始微調其房地產政策,為市場提供支持
  • 國有企業開發商預期可從中國房產市場的持續整合趨勢中得益

在2023年第一季度展現強勁勢頭後,全國30個城市的房地產交易自4月份以來似乎逐漸失去了動力。實際上各地區表現存在分化,一線和二線城市的新房銷售情況明顯好轉,而其他城市市況仍然低迷。

深圳的限購和房貸政策一直都是最嚴格的城市之一。跟隨重慶和杭州等其他城市做法,深圳也開始微調其房地產政策。自4月20日起,深圳政府取消了二手房參考價政策,間接稍微增加按揭槓桿比率,有效地幫助置業者購買房屋。這是自2020年以來深圳首次放寬房屋購買政策。

我們注意到前海、福田和南山等深圳核心區域,需求一直增加,而優質項目更可以迅速吸引真正的用家。在與幾家房地產開發商會面及參觀他們銷售辦公室後, 我們感到非常驚喜。

例如,僅在一個平靜的工作日下午,在前海一個房地產項目的展廳中,我們注意到有4至5組客戶,只是稍為查看了平面模型後,便隨即忙著與銷售代理計算和談判合約價錢。該樓盤開賣三個月後,成交率已接近90%。

我們在福田中心區的另一個房地產項目展廳中也注意到了類似的趨勢。儘管該項目尚未對公眾開放銷售,但有超過70%的項目已經預售給「意向」客戶(即願意支付50萬人民幣定金的客戶)。




我們的觀點

在主要一線城市,有限的土地供應和嚴格的政府政策一直是置業人士的難題。現在,隨著地方政府開始規范,甚至取消部份非常嚴格的政策,我們認為在一線和二線城市具實力的房地產開發商將繼續表現良好,即使整個中國房地產市場可能不會很快回到歷史高增長階段。因為置業人士對國企的持續經營能力更有信心,尤其是擁有多項龍頭項目、強大銷售渠道、良好聲譽和多種融資渠道的國企開發商,因為它們非常有可能獲得市場份額,而實力較弱的私營開發商則會因而受損。中國房地產市場正處於整合趨勢,國有企業開發商最終將成為最後贏家。